不動産取引

借地借家

親の代から長屋を低額の家賃で貸しているが、家屋が老朽化しており危険なので借主に退去してもらいたい、家賃を支払ってもらえないので明渡しを求めたいなど、土地や家を貸した場合には、退去したくない借主とトラブルになりがちです。
逆に、借主として家賃をしっかり払っているにもかかわらず、突然退去を求められることもあります。
また、不動産会社が敷金を返還しなかったり、不当に高額な原状回復費を請求してくることもあります。
こういった借地や借家（賃貸アパート、長屋、マンションなど）を巡って、貸主と借主、不動産業者との間でトラブルが生じた場合、民法・借地借家法に則って解決する必要がある事案が多数あります。
借地借家でお困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。

マンション管理

マンションの共益費の長期滞納などは、マンションの長期修繕計画の実行を難しくするおそれのある大きな問題です。
また、お住まいのマンションに何らかの欠陥が存在していた場合、マンションの建築業者等との交渉、訴訟等が必要になります。
池田総合法律事務所では、マンションの管理組合総会等での法的観点からのご説明や、長期滞納共益費等の回収業務などを通じ、マンションにお住まいの方が快適に住み続けられるサポートをさせていただきます。

Q1 リフォーム業者が来て、屋根の無料診断をしてくれました。その結果、このまま放置をすると雨漏りがするようになる、その予防工事が必要と言われ、３００万円の工事の契約を昨日、取り交わしました。今日になって、本当に信用出来る業者なのか、といった点が不安になってきました。どこか相談出来るところがありますか。

A1
建設業を営む場合、通常許可が必要ですが、５００万円以下の工事費の場合は、許可が不要なため、工務店、ハウスメーカーといった建設業の許可をもつ業者の他、住宅設備業者等、許可をもたない業者もリフォーム工事を行っています。
業者や見積、契約内容に不安や不安感を持った場合には、住宅リフォーム紛争処理支援センター、住まいのダイヤル０５７０－０１６－１００や各地の消費生活センターが相談に乗ってくれます。

また、契約書を交わしてから、８日間以内であれば、特別の理由がなくても、契約の解除が出来ます（クーリングオフ制度）。
納得の出来ない点があれば、業者に説明を求め、納得出来る回答が得られない場合には、期間に遅れないよう、ひとまず解除手続をとっておく必要があります。

また、クーリングオフの期間を過ぎてしまった場合にも、契約に至った過程で重要な事項について異なる説明をした等、法律上の問題があれば、取り消すことが出来る場合もあります。
判断に迷った時は、弁護士や建築士等の専門家に早めにご相談下さい。池田総合法律事務所は、こうしたご相談にも対応でき、信頼出来る建築士との連携もあります。
Q2 中古マンションの購入を検討し、契約をしようと思っていますが、仲介業者から、書面を渡して「重要事項の説明」をしたいということでした。「重要事項の説明」というのは、どういうもので、説明を受けるに当たって、どのようなことに注意をすればいいですか。

A2
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでに、仲介業者の方で、買主になる人に、対象物件やその売買契約の内容について、重要事項につき説明をしなければいけないとされています。説明をする人は、「宅地建物取引士」という国家資格を持つ人であることが必要です。この人が内容を記載した書面に記名押印をして、その書面を購入希望者に交付をし、その上で、口頭でも説明をしなければいけないことになっています。

重要事項説明は、最終的に契約をする前に、その前提として、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」を確認するものです。万一、それまで聞いていた内容と異なっている場合には、契約を見合わせるということもありますので、本来、検討のための時間的余裕が必要です。
時間的余裕がなく重要事項説明に引き続いてすぐに契約といった例も見受けられますが、これでは、事前説明の意味がないので、業者には、遠慮せずに必ず、契約との時間的余裕をとって、説明を求めましょう。

そして、説明を受ける際には、聞きっぱなしではなく、疑問に思った点、気になった点、ひっかかりがある点等はちゃんと確認をしましょう。また、専門的な言葉や内容も記載されているので、理解できなければ、噛み砕いた説明をしてもらうようにして下さい。
中古物件では、付帯設備の状況等で問題となりがちです。売主でなければわからないこともあり、売主側の協力を得て物件調査を行い、告知書（物件状況確認書）という形で物件の状況の報告書が作成されることが多いので、その内容についてもよく確認をしておきましょう。
マンションの場合は、大規模修繕の履歴、修繕積立金や管理費等の金額、共用部分等の利用や管理のルール等も確認しておいた方がいいでしょう。
不動産の取引などで心配な点などがあれば、一度、池田総合法律事務所にご相談ください。
Q3 分譲マンションに住んでいますが、先日、天井から水が漏れてきて、電気製品も毀れ、天井や壁に染みができました。上の階の人に補償を求めていますが、排水管は、共用部分だから賠償義務は自分にはなく、管理組合にいってくれと応じてくれません。先方の言い分は正しいのでしょうか。

A3
一棟の建物であるマンションには、それぞれの区分所有者が所有、占有している専有部分と、共同の所有、管理に属する共用部分に分けられ、電線、ガス管、水道管のほか、台所、風呂、洗濯機、便所などから出る排水の処理のための管（雑排水管）が配置されています。各室からこの排水を本管に流す枝管は、専有部分の床下に配置され、共用部分である本館への繋ぎの部分までは、専有部分内の専有施設です。
したがって、どこから漏水をしているかの確認作業が必要です。もし枝管内での漏水であれば、各区分所有者の管理責任下で発生したものであり、上の階の区分所有者がその賠償責任を負うことになります。共用部分である本管からの漏水であれば管理組合に対し賠償の請求をすることになります。

場所の特定が必要であり、管理組合も含めて、当面、話し合いの必要があると思われます。
池田総合法律事務所では、建築士とも協力して、原因調査、交渉をすることも可能です。
Q4 長年居住している平屋の自宅に隣接して６階建ての賃貸マンションが建てられ、２階から上の部分では、ベランダの先端が境界線ぎりぎりまで張り出していて、私の自宅が上から丸見えです。マンションの所有者に、目隠しを要求しましたが、眺望が損なわれるといって、応じてくれません。私の要求は間違っていますでしょうか。

A4
民法235条で、境界線から1メートル未満の距離において、他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側を設けた者は、目隠しを付けなければならないとされ、この縁側にベランダを含むことが明文で定められています。
近隣の法律関係として、あなたの要求は正当です。相手がこれに応じなければ、調停手続による裁判所を介しての話し合い、これにも応じないときは、訴訟手続による解決を求めて解決を図られたらいかがでしょうか。
いずれにしても、相手が要求に応じない場合には、弁護士にご依頼いただいて弁護士を代理人として交渉し、交渉で解決が図れないようであれば、裁判所を利用した法的手続も選択肢になります。
一度、池田総合法律事務所にご相談ください。
Q5 建売住宅を買いましたが、6ヶ月後に雨漏りがし、この時は修理をしてもらいました。「10年保証」ということで購入しましたが、今後もちゃんとしてくれるのか、心配です。また、どんな不良箇所でも、保証してくれるのでしょうか。

A5
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して、品確法といわれます。）により、新築住宅については、完成引渡しから10年間の保証が義務付けられています。品確法の対象は、「構造耐力上重要な部分」（基礎、柱、屋根、床、小屋組、土台、筋交い等）と「雨水の浸入を防止する部分」（屋根や外壁等）に限られていて、全てを網羅しているわけではありません。
雨漏りであれば、後日再び雨漏りがあり、それが引渡後10年以内であれば、対応する義務がありますので、対応してもらえると思います。これ以外の箇所の保証期間については、契約に際しての保証書等で確認をしていただくことになりますが、通常は、１、２年程度の短期の約定であることが多く、期間を超えると有料ということになります。

また、10年保証といっても、業者が倒産して実際には修理等がされない場合もあります。したがって、業者については、建築個数などの営業規模に応じた供託金を法務局に積むか、あるいは、住宅瑕疵担保責任保険に加入することも義務付けられています。このような場合、業者が倒産した場合には、保険等で対応してもらう仕組みになっています。

実際の対応には知識を要します。住宅瑕疵担保責任保険の利用も手続きは煩雑です。
池田総合法律事務所では、建築士とも連携し、こうした住宅等の不具合、不良箇所による修理・賠償請求に関する相談にも応じられます。