不動産オーナーの節税術～不動産管理法人の活用～

 相続税の基礎控除額が引き下げられて、市街地に不動産を所有しておられるご家族では、相続税が心配だ、あるいは、納税資金確保のために不動産を手放すこともあるかもしれないという声を聞く事があります。内心はそう思っていても、なかなか節税策をすっきりひねり出せないものです。ただし、セオリーといったものはあり、知っているかいないかで、大いに先は違ってきます。

 

更地で相続するのと、更地に賃貸建物を建ててから相続が発生するのとでは、後者の方が、相続税の評価が低くなることは、その例です。現金で相続すれば、現金の額そのものが相続の対象の評価額ですが、建物の評価は固定資産税評価となり、建築価格のおよそ6～７割となると言われます。

 

こうした建物などの不動産を管理することは、例えば、賃貸不動産なら、誰が行うのかという問題が生じてきます。入居者やテナントとの契約や出入金、建物の修繕などについて、不動産管理をする場合、いろいろな方針があります。業者に一括して管理を任せてしまうことも多いでしょうが、不動産所有法人を設立するということも一つの考え方です。個人と法人とでは、同じ収入でも課税される税金が異なりますが、その税制を利用して、所有するオーナー家族の新たな収入の道を得たり、税負担を軽減したりすることが可能です。

 

不動産所有法人、いわゆる法人成りのメリットですが、役員報酬や退職金を受け取ることができる、経営者や家族が社会保険に加入できる、事業承継などへと発展させることも可能等といった点があります。事業用資産が株式として評価され、生前に計画的に株式の所有を次の世代に移すことも検討できます。

 

また、事業性も個人より高まります。法人の新たな借入に、第三者を巻き込むことなく、代表者個人を保証人とすることで対応できます。

 

法人設立には登記費用が、不動産の法人の取得に対しては不動産取得税等の費用がかかります。また、法人の場合、赤字であっても最低年間7万円の法人住民税がかかることなどがありますが、メリットももちろんいろいろありますから、検討に値します。

 

注意すべきは、法人成りをするタイミングです。一概には言えませんが、賃貸収入の規模や全体の所得、課税の状況、家族の状況などを検討しましょう。

 

また、法人が不動産を取得してから３年以内に相続が発生しますと、取得価格で評価されるため、評価額が相続税ベースで考えているよりも高くなってしまうこともあります。タイミングについては、弁護士などの法律や税務の専門家にも相談された方が望ましいと思います。＜池田桂子＞