大家さんが知っておきたい、賃貸経営トラブルへの対処法（連載・全６回）～第３回～

今回は、家賃の滞納が発生したときに、どのように手順を踏んで回収を進めていくべきかご説明します。

 

まず、滞納していることが判明したら、すぐに賃借人に電話、訪問等で連絡をとり、事情を確認しましょう。引落口座の残高不足等でうっかりという滞納であれば、一時的なことで済みますが、多重債務を抱えてしまって支払えない等ということもあります。賃借人が本当のことを話してくれるとは限りませんが、その接触した感覚で一時的なものか、どうかの見当をつけられることもあり、今後の対策が立ちやすくなります。その際、ただ事情を聞くだけでなく、必ず期限を区切って支払を約束してもらうようにし、口頭だけでなく、出来れば文書で書いてもらうようにした方がいいです。

それでも支払をしないときは、直接現地を訪問して、回収をするということも方法のひとつですが、賃借人が支払に応じないときに執拗に請求をしたり、深夜等に訪問すると、トラブルの元ですので、応じない場合には、次に述べるような内容証明郵便による催告という一段進めた請求手続き等に進むべきものと考えられます。

電話や訪問でも支払に応じないときには、配達証明付の内容証明郵便によって、期限を切って支払の催告をし、それだけでなく、さらに滞納金額が概ね３ヶ月以上に及んだときには、期限内に支払のないときは、契約を解除する旨の意思表示をすることも考えられます。内容証明郵便によれば、家賃支払を強制できるというわけではありませんが、心理的に圧迫を加えることが出来、今後、裁判等を法的手続きをとるときには、催告、契約解除の証拠となります。

また、連帯保証人や家賃保証契約をしているときは、連帯保証人や保証会社に請求をして回収をはかることを考えましょう。滞納金額が嵩んでくると、保証人の方で支払えなかったり、どうして早く連絡をしてくれなかった等のクレームも出てきますので、賃借人からの回収が困難と判断されるときは、早急に連絡をとって請求をすることが大事です。

それでも、支払をしてこない場合には、裁判（訴訟手続）によって解決を求めることになります。契約を解除して建物の明渡を求めるのではなく、家賃だけの支払を求めるのであれば、支払督促や少額訴訟という簡易な方法も有効です。

家賃支払を命ずる判決が出されてもなお支払をしないときには、裁判所に強制執行の申立をして、財産を差押えて回収を図っていくことになります。

勤務先が契約書等の記載でわかっているときは給与の差押え、家賃の引落口座から取引銀行が判明していれば預貯金から回収ができることがあります。第三者からの情報を取得する手続きもあります。

任意の請求で埒が明かずに回収に困難を来している場合には、その後の手続も見据えたうえで、効果的な手段を講じていく必要があり、早めの弁護士への相談が有効です。池田総合法律事務所は、このようなご相談にも対応しておりますので、お困りの際には、是非、ご相談ください。

（池田伸之）