賃貸アパート経営における民法改正の影響（連帯保証について）

不動産取引、不動産売買、賃貸

アパート等を賃貸する際に、家賃等の支払いを担保するため、個人の連帯保証人をつけることが一般的によく行われています。そうした保証について、２０２０年４月から施行された新しい民法（新民法）では、いくつかの重要な改正がなされました。
今回は、不動産を賃貸する際の個人の連帯保証人に関して、実務上大きな影響を及ぼすと考えられる改正点について説明します。

１　契約を締結する段階
連帯保証契約を締結する（連帯保証人をつける）段階で注意すべき点として、
①契約書に連帯保証の極度額（上限）を定めることが必要になったこと
②「事業用に」賃貸するにあたって、賃借人（借主）から連帯保証人に対する財産の状況などの情報提供がなされているか確認する必要が生じたこと
について説明します。

（１）①契約書に連帯保証の極度額（上限）を定めることが必要になったこと
ア　改正の概要
アパート等の賃借人が家賃や原状回復費などの支払いをしなかった場合、賃貸人（大家）としては、保証人に請求することができます。保証人としては、賃貸借契約から生じるあらゆる賃借人の債務について保証することになるのですが、このような継続的債権関係から生じる不特定の債権を担保するための保証を、法律上「根保証（ねほしょう）」といいます。
ところで、これまでの賃貸借契約に伴う保証契約（賃借人の債務の保証）では、保証する金額の上限が特に決まっていなかったため、例えば、賃借人が何年も家賃を支払っていなかった場合など、思いもよらない金額を請求されることもありました。
今回の改正では、個人が根保証の保証人となる個人根保証契約について、予め契約書に保証する金額の上限（「極度額」といいます）を記載しておかなければ、保証契約自体が無効になるようになりました（新民法第４６５条の２）。
イ　具体的な対応
賃借人の債務を保証する連帯保証契約（ただし個人が連帯保証人になるもの）のうち、２０２０年４月１日以降に締結するものについては、契約書に極度額を記載する必要があります。
この際の極度額の記載方法は、「●●円」と金額を明示する方法や「家賃の●か月分」と記載する方法が考えられます。「●●円」という記載は特に問題がありませんが、「家賃の●か月分」という記載の場合には、同じ契約書の中に家賃の金額（「賃料月額１０万円」など）が記載されている必要があります。また、「家賃の●か月分」という記載の場合に、後に賃料が増額された場合であっても、極度額は変わりません。
例：賃料１０万円　極度額：家賃の３か月分と記載した場合
→　極度額は３０万円で確定
（後に家賃が１１万円に増額されたとしても、極度額は３０万円のまま）
賃料の変動にあわせて極度額を変更したいと考え、「賃料額が増額された場合には極度額も変更される」といった特約をもうけてしまうと、極度額が適切に定められていないとして連帯保証契約自体が無効になると考えられていますので注意が必要です。

（２）事業のために賃貸借契約を締結する場合の情報提供義務
ア　改正の概要
新民法では、事業のために負担する債務について、個人に保証の委託をする場合に、主債務者は、保証の委託を受けた者に対して、①財産及び収支の状況、②主債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況等について情報を提供しなければならないと規定されました（新民法第４６５条の１０第１項・第３項）。
主債務者がこの情報提供義務を怠ったために保証人が主債務者の財産状況等について誤認をし、それによって保証契約を締結した場合には、情報提供義務違反があったことを債権者が知っていたか、もしくは知り得たことを条件に、保証契約の取消しができます。
イ　具体的な対応
賃貸借契約においても、対象の物件が店舗や事務所等の事業用に使用される場合には、この条項が適用されます。
したがって、賃借人としては、賃貸借契約と連帯保証契約を締結するにあたって、賃貸物件の使用目的が事業用か否かを確認するとともに、事業用である場合には、賃借人が情報提供をしたことを確認する必要があります。

２　賃貸借契約の継続中や連帯保証人への請求段階
賃貸借契約の継続中や連帯保証人に請求する段階で注意すべき点として、
①賃借人の家賃等の支払い状況に関する情報提供義務が定められたこと
②賃借人や連帯保証人が死亡した後に生じた債務については、連帯保証人に請求できなくなったこと
について説明します。

（１）賃借人の家賃等の支払い状況に関する情報提供義務
ア　改正の概要
新民法では、債権者は、主債務者から委託を受けて保証人となった者から請求された場合には、遅滞なく、債務の不履行（未払い）がないか、不履行がある場合がある場合にはその金額等の情報提供をする義務が生じることとなりました（新民法第４５８条の２）。
イ　具体的な対応
賃貸借契約においても、債権者である賃貸人は、連帯保証人から請求されときには、家賃等の未払いがあるかどうかや、家賃等の未払いがある場合の金額等について、連帯保証人に情報を提供しなければなりません。
賃貸人としては、連帯保証人から請求があった場合に対応ができるよう、予め準備をしておく必要があります。

（２）賃借人や連帯保証人が死亡した際の注意点
ア　改正の概要
個人根保証契約について、主債務者や保証人が死亡した後に発生した債務については、保証の対象とならないこととされました（新民法第４６５条の４）。法律上は、主債務者の死亡や保証人の死亡により、元本が確定するといいます。
従前は、連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人の相続人は、その法定相続分に応じて、連帯保証債務を相続するものとされていました。
これに対し、新民法では、連帯保証人が死亡した後に発生した債務については、連帯保証の対象とならないことなります。
イ　具体的な対応
上記の改正により、連帯保証人は、賃借人の死亡後に発生した家賃の未払いが生じた場合であっても、家賃を代わりに支払う必要はありませんし、連帯保証人の相続人は、連帯保証人が死亡した時点ですでに未払いとなっていた分だけを支払えば足りることとなります。
このように、連帯保証人としては、責任の範囲が限定されるため、思いもよらない金額を支払わなければならないという事態は少なくなるものと思われます。
他方で、賃貸人としては、賃借人や連帯保証人の死亡後の債務については連帯保証人に請求することができなくなりますので、注意が必要です。
すなわち、賃貸借契約が続いている間に賃借人が死亡した場合、相続人は、賃借人の地位を相続するため、相続人の中で、賃借人が住んでいたアパート等に住みたいという人がいた場合、原則として、賃貸人はそれを拒絶することはできません。しかしながら、こうした相続人が家賃を滞納した場合、賃貸人は連帯保証人に請求することはできないのです。
対策としては、賃借人が死亡した際や連帯保証人が死亡した際には、改めて連帯保証人をつけるよう契約書に明示しておく方法が考えられますが、実際には、滞納が生じて初めて賃借人や連帯保証人が死亡したことに気づくということも十分あり得ます。そのような場合には、連帯保証人に請求することができませんので、未払額が膨らむ前に早めにの対応することが肝心といえます。
また、この改正は連帯保証人が法人の場合には適用されませんので、家賃保証会社等法人による連帯保証を使うのも一つの方法です。

３　新民法の規定の適用時期
これまで説明した新民法の規定は、２０２０年４月１日以降に締結する契約について適用されます。
したがって、２０２０年３月３１日以前に保証契約を締結していた場合には、こうした新民法の規定は適用されません。

以上のとおり、保証に関する改正は、賃貸アパート経営に大きく影響を及ぼすものと考えられます。契約締結段階から請求段階まで様々な対応が必要となりますので、不安をお持ちの方は、池田総合法律事務所までご相談ください。（川瀬裕久）