アーカイブ: 法律コラム

今回は、賃貸建物が老朽化した場合に、賃借人に退去を求めていくための手続きについて説明します。

賃貸借契約が長くなるとともに、不動産は老朽化していきます。適切に修繕を重ねても、最終的に建物の老朽化は避けられません。あまりに老朽化が進むと、台風や地震などで建物が倒壊したり損壊したりするリスクが高まります。賃貸建物倒壊や損壊によって賃借人や近隣住民や歩行者が怪我をした場合、賃借人との賃貸借契約や、土地の工作物の所有者責任（民法717条1項）にもとづき、損害賠償請求を受けることになりかねません。

あまりに老朽化が進んだ建物を賃貸することは、そのような法的リスクがあります。貸主の立場としては、老朽化した建物について賃貸借契約を適時に解約できれば良いのですが、実際には老朽化を理由に一方的な解約ができることはほぼありません。

 

その理由の一つが、賃貸人の修繕義務（民法606条）の存在です。修繕によって、建物が使用可能であるのであれば、修繕を施す必要があります。一方で、大修繕を要し莫大な費用がかかる場合まで、賃貸人が必ず修繕しなければならないというわけではありません。

とはいえ、そのような場合でも、やはり一方的な解約はできません。借地借家法28条で借家契約の解約の申し入れに正当事由が必要とされているからです。この正当事由には、相応の立退料の支払いも考慮要素となります。これは、生活の基盤たる住居を明け渡すことが、賃借人にとって重大な不利益にあたることを考慮し、相当の補償がなされなければならないためです。

したがって、賃借人に老朽化に基づく立ち退きを求めるには、老朽化の事実を前提として、相応の立退料を提示することが必要になります。なお、賃借人が話し合いに応じない場合には訴訟を提起する必要がありますが、裁判でも同様に、老朽化が進んでいることと、相当の立退料を支払うことを証明する必要があります。賃貸借契約を解約する「正当な事由」があるかが裁判の争点となり、判決では、立退料の金額が定められ、その支払いと引き換えに立ち退きが命じられることとなります。

 

なお、立退料の金額は、一律に決まるわけではありません。賃貸人側の事情と賃借人側の事情が両方考慮されるからです。たとえば、取り壊しの必要性のほか、従前からの賃貸借契約の履行状況（修繕の有無や賃料が低額に過ぎないか、賃料滞納がないかなど）が考慮されますし、賃借人が商売をしているような場合では営業補償などが立退料として考慮される余地があります。とはいえ、倒壊の恐れがあるほど老朽化した建物を住居として利用している場合には、あらたな住居で生活ができる程度の立退料として、引っ越し費用や敷金などの費用と一定期間の差額家賃などが一応の目安になるでしょうか。

 

以上述べたように、老朽化を理由とした立ち退きは様々な要素が考慮され簡単ではありません。また、妥当な立退料を算定するにも複雑な要素を考慮する必要があります。あまりに低額な立退料を提示すれば借主の態度も硬化するでしょうし、一方で借主から高額な立退料を請求されることもあります。

当事務所には立ち退き交渉等に経験豊富な弁護士が在籍しております。老朽化に伴う立ち退きに関しても池田総合法律事務所にお気軽にご相談ください。

 

山下陽平

 

 

前回は、家賃の滞納が発生したときに、どのような手順を踏んで回収を進めていくべきかについてご説明しました。

今回は、家賃の回収が出来なかった場合に、借主に明渡しを求める方法についてご説明します。

 

１．賃貸借契約の解除

（１）借主に明渡しを求めるには、まずは占有（建物や部屋を使っている状態のこと）の根拠となる賃貸借契約の解除をすることが必要です。

そこで、内容証明郵便で借主に対し、「〇年〇月〇日までに未払賃料〇円を支払うこと、支払いがない場合は、改めて通知することなく、債務不履行により賃貸借契約を解除する」旨を通知します。

内容証明郵便は、文書の内容、差出人、及び名宛人を公的に証明するためのものです。これ自体に特別な法的効力はありませんが、後に裁判等紛争に発展した場合には、有効な証拠となります。内容証明郵便が借主に配達されたことを証するため、送付の際には配達証明付にしておきます。

（２）上記内容証明郵便で設定した期限までに借主から支払いが無い場合は、借主に対し、賃貸借契約解除を理由に明渡しを求めることになります。

借主に直接明渡しを求めても退去をしない場合には、裁判を起こすことになります。

裁判をした場合にかかる期間は、借主が争ってこなければ３か月程度で判決が出る場合もありますが、通常は半年～１年程度かかります。

裁判では、明渡しに加え、未払いの賃料と明渡しまでの賃料相当損害金の支払いを併せて請求することができます。

 

２．強制執行による強制退去

裁判で、明渡しを命じる判決が出た場合は、借主は自分から退去をする場合が多いと言えます。これは仮に退去を拒んだとしても、後述する強制執行の手続があり、最終的には退去を拒むことが出来ないからです。

仮に借主が出ていかない場合、判決があるとはいえ、貸主が実力で借主を追い出すことは出来ません。このような行為は自力救済といい、違法な行為であり、民事上の損害賠償の対象となるだけでなく、刑事上も罪に問われる可能性があります。

借主を適法に退去させるには、訴訟手続とは別に強制執行手続が必要となります。

強制執行は、裁判所に申し立てて行います。裁判所の執行官は、借主に対し指定の期日までに明渡しをするよう求める催告書を送付します。借主が指定の期日までに明渡しをしない場合、執行官が家具、家財などを撤去し、鍵を交換することで、強制的に明渡しを実現します。

強制執行にかかる費用は、原則として貸主が負担することになります。執行官や業者の人件費、出張費、家財家具の運搬費など様々な費用がかかります。

 

３．以上のとおり、借主に明渡しを求めるには、法的手段が必要となり、時間も費用も費やすことになります。

借主が任意に立ち退かない場合には、その後の手続きも見据えたうえで、段階的に手段を講じていく必要があり、早めの弁護士への相談が有効です。池田総合法律事務所は、このようなご相談にも対応しておりますので、お困りの際には、是非ご相談ください。

（石田美果）

今回は、家賃の滞納が発生したときに、どのように手順を踏んで回収を進めていくべきかご説明します。

 

まず、滞納していることが判明したら、すぐに賃借人に電話、訪問等で連絡をとり、事情を確認しましょう。引落口座の残高不足等でうっかりという滞納であれば、一時的なことで済みますが、多重債務を抱えてしまって支払えない等ということもあります。賃借人が本当のことを話してくれるとは限りませんが、その接触した感覚で一時的なものか、どうかの見当をつけられることもあり、今後の対策が立ちやすくなります。その際、ただ事情を聞くだけでなく、必ず期限を区切って支払を約束してもらうようにし、口頭だけでなく、出来れば文書で書いてもらうようにした方がいいです。

それでも支払をしないときは、直接現地を訪問して、回収をするということも方法のひとつですが、賃借人が支払に応じないときに執拗に請求をしたり、深夜等に訪問すると、トラブルの元ですので、応じない場合には、次に述べるような内容証明郵便による催告という一段進めた請求手続き等に進むべきものと考えられます。

電話や訪問でも支払に応じないときには、配達証明付の内容証明郵便によって、期限を切って支払の催告をし、それだけでなく、さらに滞納金額が概ね３ヶ月以上に及んだときには、期限内に支払のないときは、契約を解除する旨の意思表示をすることも考えられます。内容証明郵便によれば、家賃支払を強制できるというわけではありませんが、心理的に圧迫を加えることが出来、今後、裁判等を法的手続きをとるときには、催告、契約解除の証拠となります。

また、連帯保証人や家賃保証契約をしているときは、連帯保証人や保証会社に請求をして回収をはかることを考えましょう。滞納金額が嵩んでくると、保証人の方で支払えなかったり、どうして早く連絡をしてくれなかった等のクレームも出てきますので、賃借人からの回収が困難と判断されるときは、早急に連絡をとって請求をすることが大事です。

それでも、支払をしてこない場合には、裁判（訴訟手続）によって解決を求めることになります。契約を解除して建物の明渡を求めるのではなく、家賃だけの支払を求めるのであれば、支払督促や少額訴訟という簡易な方法も有効です。

家賃支払を命ずる判決が出されてもなお支払をしないときには、裁判所に強制執行の申立をして、財産を差押えて回収を図っていくことになります。

勤務先が契約書等の記載でわかっているときは給与の差押え、家賃の引落口座から取引銀行が判明していれば預貯金から回収ができることがあります。第三者からの情報を取得する手続きもあります。

任意の請求で埒が明かずに回収に困難を来している場合には、その後の手続も見据えたうえで、効果的な手段を講じていく必要があり、早めの弁護士への相談が有効です。池田総合法律事務所は、このようなご相談にも対応しておりますので、お困りの際には、是非、ご相談ください。

（池田伸之）

はじめに

本ブログでは、今回から全６回にわたって、概ね以下のスケジュールで大家さん（賃貸人）向けの記事を連載します（あくまで予定であり、予告なく変更となる可能性がありますので、ご了承ください）。

第１回　令和４年４月15日　契約書作成の際の注意点（掲載済）

第２回　（今回）令和４年５月１日　賃貸期間中のトラブルへの対応（本記事）

第３回　令和４年５月15日　家賃の未払への対応（その１・家賃の回収）

第４回　令和４年６月１日　家賃の未払への対応（その２・明渡請求）

第５回　令和４年６月15日　賃貸物件の取壊しのための立退き請求

第６回　令和４年７月１日　賃借人（入居者）が死亡したときの対応

 

相続税対策といわれて賃貸アパートを建築したり、親から賃貸物件を引き継いだりして、賃貸経営に携わるようになったという方も少なくないと思います。

順調に賃料が支払われている間は良いですが、ひとたびトラブルが生じると、大家さんにかかる負担は小さくありません。

本コラムでは、よくある相談内容をもとに、弁護士の視点から発生しやすいトラブルについてご紹介をしますので、参考としていただければと思います。

 

第２回　賃貸期間中のトラブルへの対応

 

Ｑ１　契約書にペット飼育禁止と明示してあるにもかかわらず，内緒で室内犬を飼育している入居者がいます。どのように対応したら良いでしょうか？

Ａ１　ペット禁止と契約上で明示されているのであれば，室内犬を飼うことは賃貸借契約に違反していることになります。

そこで，賃貸人（大家）としては，室内犬を飼育していることを把握した場合には即時，ペットが居室内に入ることは認めない旨を書面で通知すべきです。

そのうえで，入居者が任意に退去しないのであれば，賃貸借契約に違反しているとして契約を解除して退去を求め，それでも退去しないのであれば訴訟で明け渡しを求めていくことになります。

一般的に室内犬などのペットの飼育が発覚するのは，鳴き声，排泄物等の異臭，犬猫等のペットの毛などに対するアレルギーがある方がいればアレルギー反応が出ているなどがきっかけになります。トラブルとして徐々に大きなものに発展していきかねませんので，早急に対応をする必要があります。

 

Ｑ２　ある入居者の２階室内で水漏れが発生し，１階にまで水が流れてしまい，１階入居者のテレビなどの電化製品が壊れてしまいました。私は大家として損害賠償責任を負いますか？

Ａ２　賃貸物件内の水漏れには色々な原因があります。例えば，壁内や床下に配置されている配管が破損したことが原因での水漏れであれば，賃貸人（大家）が２階入居者と１階入居者が被った損害を賠償する責任があります。

しかし，仮に２階室内での水漏れが，２階入居者がトイレに大量の異物を流したことが原因であったり，風呂の排水口の毛髪等のよる目詰まりを掃除しなかったことが原因であるなど，２階入居者に原因がある場合には，賃貸人（大家）は２階居室と１階居室の修繕工事にかかった費用を２階居住者に請求することができます。

また，上記の場合など，２階入居者に原因があることを明記した方が誤解がないと思います。１階入居者の家電製品が壊れたことについて，賃貸人（大家）としては特に責任があるわけではありませんので，１階入居者に対しては２階入居者に対して損害賠償を求めるよう伝えることになります。

質問の内容では２階居室の水漏れの原因が分かりませんので，正確に原因を調査したうえで，上記の場合分けにそって対応していく必要があります。

 

Ｑ３　賃貸物件に備え付けられたエアコンが故障したり，トイレの詰まりで便器の故障が発生した場合，賃貸人（大家）として何かしなければなりませんか？

Ａ３　これもエアコンが故障した原因やトイレが詰まった原因が設備そのものにあるのか，入居者が原因であるかによって，賃貸人（大家）としての対応が変わります。

もし，備え付けのエアコンが経年劣化などによって壊れた場合には，大家として交換する必要があります。

もっとも，入居者がエアコンのフィルターを掃除せず，フィルターが汚いといったこともあるかもしれませんが，直接故障につながったと断定できるほどに汚い場合は入居者にエアコンの修理代や新調代を請求できる可能性はあるかもしれませんが，断定をすることは一般的には困難だと思いますので，現実的には賃貸人（大家）負担で，エアコンを修理したり交換したりせざるをえません。

トイレの詰まりについても同様で，入居者が１ロール全部といった大量のトイレットペーパーをトイレに流したことにより詰まったのであれば，入居者にトイレの修理代を請求することはできます。しかし，入居者は通常の使用をし，それ以外の理由で故障したのであれば，やはりトイレの修理は賃貸人（大家）負担となるでしょう。

 

Ｑ４　賃貸アパートの敷地の塀が倒れて通行人がケガをしました。どうやら２週間ほど前にあった大きめの地震で塀にヒビが入っており，それが原因で倒れたようです。私は通行人のケガについて損害賠償をしなければならないでしょうか？

Ａ４　賃貸物件の敷地内における事故は，原則として賃貸人に責任があります。特に，敷地内の塀の倒壊の場合，民法７１７条１項は，「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは，その工作物の占有者は，被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし，占有者が損害の発生を防止するに必要な注意をしたときは，所有者がその損害を賠償しなければならない。」として工作物責任を定めています。

そして，この所有者の工作物責任は，無過失責任ですので，賃貸人（大家）として過失が無くても，通行人に対して賠償責任を負うことになります。

これは，例えば塀を設置する工事に手抜きがあるなど工事業者に責任があるのではないかと思われる場合も，所有者＝賃貸人（大家）は，通行人に対して賠償責任を負わなければならないことを意味しています。

つまり，通行人としては，塀の倒壊によってケガをした賠償を求めるにあたって，工事業者か所有者のいずれでも構わないので，まずは賠償を受ける必要があり，工事業者と所有者の金銭負担の割合などは所有者と工事業者との間の内部的な問題なので関知しないということです。

以上のとおりですので，ご質問いただいた点については，塀の所有者として通行人の方のケガに対する賠償責任を負うことになります。

 

Ｑ５　入居者の１人が夜中に大きな音で音楽を聴いたり，人を呼んで宴会をしていることがしばしばあり，他の入居者から苦情が来ています。貸主として何か対応する必要がありますか？

Ａ５　アパートの住民による騒音等のトラブルは賃貸物件ではしばしば見受けられます。日勤や夜勤の方など生活時間は人それぞれですし，音に対する感受性もやはり人それぞれです。

したがって，明らかに過剰な騒音などを発生させているのではない限り，トラブルとなっている入居者同士の解決に委ね，賃貸人（大家）として関与するのであれば管理会社に委託していれば管理会社に間に入ってもらい，全戸に書面での注意を呼びかけるといった対応しか現実的には取れません。

しかし，近隣住民から警察に通報されるような騒音や迷惑行為が度重なるようであれば，賃貸借契約書の内容にもよりますが，賃貸借契約を解除することも可能な場合もあります。特にトラブルを発生させる入居者を放置していては，他の入居者が退去したり，新しい入居者が見つからないなど，入居率の低下も招くことになります。

入居率の低下は，特に建築資金を借り入れでまかなっている場合には，資金繰りにすら影響を与える重大な問題につながります。

そこで，明らかに騒音等のトラブルを繰り返し発生させている入居者に対しては，賃貸借契約を解除し，必要であれば訴訟で明渡しを求めるといった断固とした対応をする必要がある場合もあります。

 

まとめ

賃貸物件の入居率を維持するためには，賃貸人（大家）として賃貸期間中のトラブルに対しても適切に対応していく必要があります。

もちろん，入居者同士のトラブルであれば，賃貸人が積極的にトラブルに介入する必要はありません。

しかし，トラブルも対応を誤ると，評判の低下につながり，最終的には入居率の低下につながります。

そこで，管理会社に委託するというのも一つの方法ですが，さらに積極的にトラブルを解決していくということでれば，弁護士の助言や助力は必要不可欠と思います。

賃貸物件をお持ちのオーナーの皆さまで，継続的に弁護士のサポートが必要な方は，池田総合法律事務所にご相談ください。

（小澤尚記（こざわなおき））

はじめに

本ブログでは、今回から全６回にわたって、概ね以下のスケジュールで大家さん（賃貸人）向けの記事を連載します（あくまで予定であり、予告なく変更となる可能性がありますので、ご了承ください）。

第１回（今回）  令和４年４月15日   契約書作成の際の注意点

第２回　        令和４年５月 １日   貸期間中のトラブルへの対応

第３回　        令和４年５月15日   家賃の未払への対応（その１・家賃の回収）

第４回　        令和４年６月 １日   家賃の未払への対応（その２・明渡請求）

第５回　        令和４年６月15日   賃貸物件の取壊しのための立退き請求

第６回　        令和４年７月 １日   賃借人（入居者）が死亡したときの対応

相続税対策といわれて賃貸アパートを建築したり、親から賃貸物件を引き継いだりして、賃貸経営に携わるようになったという方も少なくないと思います。

順調に賃料が支払われている間は良いですが、ひとたびトラブルが生じると、大家さんにかかる負担は小さくありません。

本コラムでは、よくある相談内容をもとに、弁護士の視点から発生しやすいトラブルについてご紹介をしますので、参考としていただければと思います。

 

第１回　契約書作成の際の注意点

 

Ｑ　親の代から賃貸アパート経営をしていますが、管理会社を入れずに独自の契約書を使用しています。内容は非常に簡素なもので、これで足りるか心配なのですが、契約書にはどのような内容が入っている必要がありますか。

 

 

１　最低限必要な内容

賃借人との間で賃貸借契約書を取り交わすにあたって、契約書には最低限以下の記載が必要です。

・賃貸の対象に関する記載（例えば駐車場を含むか否かなど）

・賃料や敷金等の定め（途中で金額が変更されている場合には、別途賃料変更の合意書を作成するか、新たな賃貸借契約書を作成することが望ましいです）

・契約の当事者の署名・押印と契約締結の日付

これらの条項以外にも、契約書には、契約の期間、賃貸物件の取扱いに関する取り決め（用法遵守義務）に関する定め、契約の解除に関する定め等を入れるのが一般的ですが、以下では、特に問題となりやすい、原状回復義務、連帯保証人、更新のない賃貸借契約に関してご説明します。

 

２　原状回復義務について

賃貸アパートに入居中に、入居者（賃借人）があやまって壁などを傷つけた場合、大家さん（賃貸人）は、賃借人に対して、元に戻すように（修理に要する費用を負担するよう）に請求することができます（賃借人の原状回復義務といいます）。しかしながら、通常の使い方によって生じた損耗（通常損耗）や経年劣化による損耗（自然損耗）については、原則として賃借人には原状回復義務はありません。

もし、こうした通常損耗についても賃借人に原状回復を求めたい場合には、契約書において、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を具体的に明記するなど、原状回復義務に関する規定を設けておく必要があります。

 

３　連帯保証人について

(１)契約書への記載内容について

ア　連帯保証を含む保証契約は、書面でしなければ効力が生じません（民法446条２項）。口約束で連帯保証契約を結んでも無効です。

したがって、連帯保証人を付ける場合には、契約書に連帯保証に関する規定を入れておく必要があります。

イ　また、2020年４月以降に連帯保証契約を結ぶ場合には、連帯保証の極度額（上限）を契約書に記載しておかないと、連帯保証契約自体が無効になります。

独自の契約書を使用されている場合には、極度額の欄を追加しましょう。

(２)連帯保証人の署名・押印の方法

契約書には、連帯保証人にも署名・押印を求めることが一般的です。その際には、後から「そんな保証をした覚えはない」と言われないよう、自署をしてもらうと共に、実印による押印と印鑑証明書の提出を求めましょう。

(３)連帯保証人死亡への対応

連帯保証人が死亡した場合には、その相続人が連帯保証人の地位を引き継ぎます。しかしながら、2020年４月以降に連帯保証契約を結んだケースでは、賃貸借が続いている間に連帯保証人が死亡すると、原則としてその時点で発生していた未払分しか連帯保証人の相続人に請求できません。

このような事態が発生することを避けるためには、①連帯保証人を複数人にする、②連帯保証人が死亡した時には、直ちに別の連帯保証人を付けることを契約内容としておく、③家賃保証会社を利用する、といった手段が考えられますので、事前に検討しておきましょう。

 

４　更新のない賃貸借契約の締結

賃貸アパートの賃貸借契約書には、賃貸借の期間が記載されていることが多くあります。しかしながら、建物に関する通常の賃貸借契約では、入居者（賃借人）が契約の継続（更新）を望む際に、大家さん（賃貸人）から一方的に更新を拒絶することはなかなか認められません。

そこで、賃貸借契約期間の終了時に契約の更新をしないことを予め定めておくことができます（このような契約を「定期建物賃貸借契約」といいます）。

もっとも、この定期建物賃貸借契約を結ぶためには、あらかじめ、建物の賃借人に対し、当該契約には更新がなく期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、そのことを記載した書面を交付して説明しなければならないとされるなど一定の要件が定められています。要件を満たさない場合には、更新をしないという定め自体が無効となってしまいますので注意が必要です（借地借家法38条）。

 

５　まとめ

賃貸借契約においてトラブルが生じた場合には、まず、契約内容がどうなっていたかを契約書で確認することになります。事前に契約書で適切な定めをしておかなかったがために、思いもよらぬ負担を強いられることもあります。また、法改正や裁判所の新たな判断があった場合には、その改正等を踏まえて契約書を修正していく必要もあります。特に、独自の契約書を使用されている方は、定期的に専門家のチェックを受けることをお勧めします。

賃貸借契約書についてチェックをしてもらいたい、改訂をしたいとお考えの方は、ぜひ池田総合法律事務所にご相談ください。

 

（川瀬　裕久）