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２０２１年の民法の改正により、２０２３年４月１日から、共有物の変更・管理に関するルールが大きく変わりました。

本コラムでは、その内容についてご説明します。

 

１　共有物の「管理」の範囲の拡大・明確化

これまでは、共有状態にある土地、建物に変更を加える場合、それが軽微な変更であっても、共有者全員の同意が必要でしたが、民法改正により、軽微な変更については、持分の過半数で決定することができるようになりました。

軽微な変更に当たる例としては、砂利道のアスファルト舗装や、建物の外壁・屋上防水等の修繕工事が挙げられます。

 

２　共有物を使用する共有者がいる場合のルール

これまでは、一部の共有者が共有物を使用している場合に、他の共有者が共有物を使用することは事実上困難でした。

民法改正により、持分の過半数で管理に関する事項を決定することができるようになったため、共有物を使用する共有者がいる場合でも、共有物を使用する共有者以外の共有者に共有物を使用させる旨決定することが可能となりました。

なお、管理に関する事項の決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすときは、その共有者の承諾を得なければならないとされています。

この「特別の影響」とは、対象となる共有物の性質に応じて、決定の変更等をする必要性と、その変更等によって共有物を使用する共有者に生じる不利益とを比較して、共有物を使用する共有者に受忍すべき程度を超えて不利益を生じさせることをいい、その有無は、具体的事案によって判断されます。

例えば、Ａ、Ｂ、Ｃが各３分の１の持分で建物を共有している場合において、過半数の決定に基づいてＡが当該建物を住居として使用しているとします。Ａが他に住居を探すのが容易ではなく、Ｂが他の建物を利用することも可能であるにもかかわらず、ＢとＣの賛成によって、Ｂに建物を事務所として使用させる旨を決定するといったケースです。この場合、Ａが承諾しなければ、Ｂに建物を事務所として使用させるといった決定は出来ないということになります。

なお、共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います。

また、共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければなりません。

 

３　賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理

共有者の中で賛否を明らかにしない共有者がいる場合には、裁判所の決定を得て、その共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定することができます。

例えば、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ共有（持分各５分の１）の砂利道につき、Ａ、Ｂがアスファルト舗装をすることについて、他の共有者に事前に連絡をしたが、Ｄ、Ｅは賛否を明らかにせず、Ｃが反対した場合には、ＡとＢは裁判所の決定を得た上で、アスファルト舗装をすることができます。

ただし、変更行為や賛否を明らかにしない共有者が共有持分を失うことになる行為（抵当権の設定等）は、決定することができません。

なお、所在等が不明の共有者がいる場合も、裁判所の決定を得て、同共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えることができます。

また、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定することができます。

 

４　共有物の管理者

旧民法には共有物の管理者に関する明文規定がありませんでしたが、民法改正により、共有物の管理者を選任し、管理を委ねることが出来るようになりました。

管理者の選任・解任は、共有物の管理のルールに従い、共有者の持分の過半数で決定します。共有者以外を管理者とすることも可能です。

選任された管理者は、管理に関する行為をすることができますが、軽微でない変更を加えるには、共有者全員の同意を得なければなりません。

 

５　裁判による共有物分割

旧民法では、裁判による共有物の分割方法として、現物分割と競売分割が挙げられており、裁判所はまず現物分割の可否について検討した上で、現物分割が困難な場合に競売分割を命じることができるとされています。

しかし、賠償分割、つまり共有物を共有者のうちの一人の単独所有又は数人の共有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を金銭で支払わせる方法については明文の規定がありませんでした。

民法の改正により、裁判による共有物分割の方法として、賠償分割が可能であることが明文化されました。

また併せて、①現物分割・賠償分割のいずれもできない場合、又は②分割によって共有物の価格を著しく減少させるおそれがある場合、に競売分割を行うこととして、検討順序を明確化しています。

 

共有物の管理・処分をめぐるトラブルについては、池田総合法律事務所において、ご相談・受任の上、解決した例が多くあります。共有物に関してお困りの方は、経験豊富な池田総合法律事務所にご相談ください。

（石田美果）

令和５年（２０２３年）４月１日から，いわゆる「所有者不明土地」関係に伴う民法改正の中で，相隣関係（そうりんかんけい）の民法の規定も改正され，既に施行されています。この相隣関係を含む民法物権編の大改正は明治時代以来です。

相隣関係は民法物権編・第２０９条～２３８条に定められています。

 

１　相隣関係とは

　そもそも相隣関係とは，隣地，簡単に言えば「おとなり」との関係のことで，民法の相隣関係に関する規定は，おとなりさんとの関係を調整する規定です。

今回の改正では，「隣地使用権」「ライフラインの設備の設置・使用権」「越境した竹木の枝の切り取り」の各規定が見直しされています。

 

２　隣地使用権

（１）旧規定の問題点

改正前の民法では，「土地の所有者は，境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で，隣地の使用を請求することができる」（旧２０９条１項本文）と定められていました。

しかし，「隣地の使用を請求することができる」が具体的に何を指しているのかが明確ではなく，「障壁又は建物の築造・修繕」以外の目的で隣地を使用できるかどうかも不明確でした。

特に，隣地所有者が所在不明の場合などには，隣地使用権を使うことができないという問題があったため，所有者不明土地関係の法改正に伴って改正がなされています。

（２）改正法

そこで，改正法では次のとおりルールが明確化されました。

　①隣地使用権の明確化

「土地の所有者は，次に掲げる目的のため必要な範囲内で，隣地を使用することができる。ただし，住家については，その居住者の承諾がなければ，立ち入ることはできない。

・境界又はその付近における障壁，建物その他の工作物の築造，収去又は修繕

・境界標の調査又は境界に関する測量

・越境した竹木の枝の切り取り」

と民法２０９条１項が改められました。

これにより，土地所有者は隣地について，上記の３つの目的のためであれば，隣地を使用する権利が明確に定められています。

ただし，権利として明確になっただけですので，例えば隣地に居住している隣地所有者が使用を拒否した場合には，裁判所に対して妨害排除の裁判等を提起して，判決に基づいて使用すべきことになります。

もっとも，法務省によれば，事案ごとの判断ではあるものの，隣地が空き地で，実際に使っている者もおらず，隣地使用を妨害する者がいない場合には，裁判を経なくても隣地を使用できるとの見解も示されています。

土地家屋調査士による確定測量では，隣地に立ち入って境界杭を確認し，測量をする必要がある場合がありますが，隣地所有者に対して測量のための立入りの権利があると明確に説明できるようになった点で，土地家屋調査士の業務が円滑に進みやすくなる法理論が増えたことになります。

②隣地所有者・隣地使用者（賃借人等）の利益への配慮

隣地使用権が明確になりましたが，隣地を使用する場合には，

・隣地使用の日時・場所・方法は，隣地所有者や隣地使用者のために損害が最も少ないものを選択しなければならない，とされています（民法２０９条２項）

・隣地使用をする場合には，

（原則）

あらかじめ，日時・場所・方法を隣地所有者（隣地所有者とは別に隣地使用者がいる場合には隣地使用者にも）通知をしなければならない（民法２０９条３項本文）

※『あらかじめ』は法務省によれば，通常は「２週間程度」前とされています。

（例外）

あらかじめ通知することが困難なときは，隣地使用を開始した後，遅滞なく通知する（民法２０９条３項但書）

【たとえば】

・隣地所有者が特定できない場合

・隣地所有者が所在不明である場合

⇒これらの場合，隣地所有者が特定されたり，所在が判明した後に遅滞なく通知すれば足ります。

 

３　ライフラインの設備の設置・使用権

（１）旧規定の問題点

電気の引き込み線，ガス管，水道管，電話線，インターネット用光ファイバーといったライフライン設備を引き込みたいが，そのためには隣地を通す（隣地を使用する）必要があっても，法律に明文がないため，とくに隣地所有者が所在不明である場合などには，ライフライン設備を引き込めないという問題が生じていました。

（２）改正法

①設備設置権（他の土地にライフラインの設備を設置する権利）の明確化

他の土地に設備を設置しなければ，電気，ガスまたは水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない土地の所有者は，必要な範囲で，他の土地に設備を設置する権利を有することが明文で定められました（民法２１３条の２第１項）。

②設備使用権（他人が所有するライフラインの設備を使用する権利）の明確化

他人が所有する設備を使用しなければ，電気，ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を引き込むことができない土地所有者は，必要な範囲で，他人の所有する設備を使用する権利を有することも明文で定められました（民法２１３条の２第１項）。

③場所・方法の限定

ただし，設備の設置，使用の場所・方法は，他の土地や他人の設備のために損害が最も少ないものにする必要があります（民法２１３条の２第２項）。

④権利の実現方法

設備設置権・使用権がある場合でも，その設置や使用を拒否された場合には，裁判所に対し妨害禁止の裁判を提起し，判決に基づいて設置権や使用権を実現していくことが原則になります。

ただし，他の土地が空き家になっており，実際に使用している者がおらず，かつ，設備の設置や使用が妨害されるおそれもない場合には，裁判を経なくても適法に設備の設置や使用ができると，法務省は見解を示しています。

また，設備の設置工事などのために一時的に隣地を使用する場合には，上記の「隣地使用権」を活用することになります（民法２１３条の２第４，５項）。

⑤事前通知

他の土地に設備を設置し，または他人の設備を使用する土地の所有者は，あらかじめ，その目的，場所，方法を他の土地・設備の所有者に通知する必要があります（民法２１３条の２第３項）

・「あらかじめ」とは

通知の相手方が設備設置使用権の行使に対する準備をするのに足りる合理的な期間をおく必要があります。

法務省は，事案によるが，２週間～１か月程度としています。

・他の土地に設備を設置する場合には，他の土地に所有者とは別に使用者（賃借人等）がいるときは，使用者にも通知をする必要があります。

・通知の相手方が特定できない，所在不明といった場合でも，例外なく，通知が必要です（この点が隣地使用権と異なります）。

特定できない場合や所在不明の場合は，『公示による意思表示』（民法９８条）を活用する必要があります。

　⑥償金・費用負担の規律

　ア　設置の場合

土地の所有者は，他の土地に設備を設置する際に

・設備設置工事のために一時的に他の土地を使用する場合は，実損害を償金とし　て一括払いをする必要があり，

・設備の設置により土地が継続的に使用できなくなる場合には，設備設置部分の使用料相当額を償金として支払う（この場合は１年毎に定期払が可能）必要が

あります。

【土地が継続的に使用できなくなる場合とは】

例えば，水道管を地上に設置し，水道管の設置部分の土地が使用できなくなる場合などです。

したがって，水道管が地下に設置された場合は，地上の利用は制限がないことが通常ですので，償金の支払義務が無い場合もあります。

【償金以外に承諾料を支払わなければならないのか】

償金以外に設備を設置するに際して，承諾料を求められても，償金以外には支払義務がないので，承諾料の支払いを拒否することができます。

イ　使用の場合

・土地の所有者は，設備の使用開始の際に損害が生じた時は，償金を一括払いで支払う必要があります。

（たとえば）

水道管を接続する際に，一時的に断水したことに伴って生じた損害

・土地の所有者は，利益を受ける割合に応じて，設備の修繕・維持等の費用を負担する必要があります。

 

４　越境した竹木の枝の切り取り

（１）旧規定の問題点

もともと隣地から越境した竹木の『根』は，土地所有者が切り取ることができるとされていました。この点は，改正後も変更ありません。

これに対し，隣地から越境した竹木の「枝」を，土地所有者が切り取ることができるとする規定はなく，隣地の竹木所有者に枝を切るよう求める必要がありました。

もっとも，竹木所有者に枝の切除を求めても，竹木所有者が枝を切り取らない場合には，裁判所に訴訟を提起し，枝の切除を命じる判決を得て，強制執行する必要がありました。

しかし，植物である以上，枝は適宜剪定しない限り伸び続けるものですので，枝が越境するたびに訴えを提起しなければならないとするのは現実的ではありませんでした。

また，隣地の竹木が共有林の場合には，越境した枝を切るためには，竹木共有者全員の同意が必要と考えられており，特に財産的価値に乏しく放置されている共有林については，竹木共有者全員を探し出し，意思を確認して，全員の同意を得ることも現実的ではありませんでした。

（２）改正法

①越境された土地所有者による，越境した枝の切除する権利の明確化

越境された土地の所有者は，

・竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが，竹木の所有者が相当期間内に切除しないとき

【相当期間】

法務省は「基本的に２週間程度」と考えられるとしています。

・竹木の所有者を特定できず，または竹木所有者が所在不明のとき

・急迫の事情があるとき

には，自ら越境した枝を切除することができる，とされました（民法２３３条３項）。

この場合の枝の切り取り費用は，竹木所有者が剪定費用を免れたと考えれば民法７０３条に基づき費用相当額を請求できると考えられています。

②竹木共有者各自による枝の切除

竹木が共有物である場合，各共有者が越境している枝を切り取ることができる，と定められました（民法２３３条２項）

　③枝が越境している竹木の幹を切れるか

隣地に生えていて枝が越境している竹木の幹は，隣地所有者が所有する竹木そのものに手を加えることになりますので，今回の民法改正でも対象外です。

枝は毎年伸びるので，根本的に竹木を伐採してもらいたいと希望したとしても，幹から伐採することはできません。

 

５　相隣関係の弁護士の関与

相隣関係では，特に自宅を購入して，そこで長く住み続けている場合には，ご近所の目や今後住みづらくなるかもしれないという懸念もあります。

今回の相隣関係の改正の中でも，ライフラインの設備の設置・使用は，電気・水道・ガスという生活の根幹にかかわる事柄です。弁護士としてご依頼を受ければ，解決に向けての一助になることもできると思いますので，一度，池田総合法律事務所にご相談ください。

（小澤尚記（こざわなおき））

令和5年4月27日から、「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

本コラムでは、この制度についてＱＡ方式で概要を説明します。

 

Ｑ１　相続土地国庫帰属制度とは何ですか？

Ａ１　相続土地国庫帰属制度とは、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限られます）により取得した土地を手放して、国庫に帰属させる制度です。

 

Ｑ２　なぜこのような制度が設けられたのですか。

Ａ２　土地利用ニーズの低下等により、不動産によっては所有する負担の方が大きいケースが増えてきました。

いらない不動産は手放すことができればこうした負担は無くなるのですが、これまでは不動産を手放す、放棄するという手段がなく、ひとたび所有した不動産は原則として誰かに譲渡するまで保有し続けなければなりませんでした。

その結果、特に、相続等により自ら望まずに土地を取得した場合に、管理が十分になされないという事態を招いていました。

こうした事態を改善するため、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの一環として、令和3年4月21日に、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、令和5年4月27日より、土地を手放すための制度として、相続土地国庫帰属制度が開始しました。

 

Ｑ３　相続放棄との違いは何ですか。

Ａ３　欲しくない土地を相続しない方法としては、「相続放棄」をするという方法もありますが、相続放棄は、基本的に全ての遺産を相続しないという制度ですので、特定の土地のみを相続しないという選択をすることができません。

それに対して、特定の土地を手放すことができるのがこの制度の特徴です。

 

Ｑ４　どんな土地を手放すことができるのですか。

Ａ４　制度の対象となるのは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限られます）により取得した土地です。したがって、売買や贈与で取得した土地は原則として対象とはなりません。また、後述の通り、土地についていくつかの要件がありますので、それらの要件を満たす必要があります。

一方で、相続によって取得した土地であれば、令和5年4月27日より前に取得した土地も対象となり得ます。

 

Ｑ５　この制度を利用するにはどのような手続をとれば良いのですか。

Ａ５　①手放す（国庫帰属する）事を望む土地を管轄する法務局・地方法務局に国庫帰属の承認申請書を提出し、審査手数料（※）を納付します。

法務局担当官により、②書面審査、③実地調査、が行われ、法律上の要件を満たすか否かを判断します。

法律上の要件を満たすと判断された場合には、④法務大臣・管轄法務局長による承認がなされます。

⑤承認後30日以内に負担金（※）を納付することにより、国庫帰属がなされます。

※審査手数料と負担金の詳細についてはＱ７をご覧ください。

 

Ｑ６　法律上の要件とはどのようなものがありますか。

Ａ６　法律上の要件は、（1）当該事由があると国庫帰属の承認申請すらできないという却下要件と、（2）当該事由があると承認が認められない不承認要件があります。

（1）の却下要件は以下のとおりです。

ａ　建物がある土地

ｂ　担保権（抵当権など）や使用収益権（賃借権など）が設定されている土地

ｃ　他人の利用が予定されている土地　例：現に道路として利用されている土地

ｄ　特定有害物質により土壌汚染されている土地

ｅ　境界が明らかでない土地・所有権の存否や帰属、範囲について争いがある土地

（2）の不承認要件は以下のとおりです。

ａ　一定の勾配・高さの崖があって、かつ、管理に過分な費用・労力がかかる土地

ｂ　土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地

有体物の例：果樹園の樹木、建物には該当しない廃屋、放置車両など

ｃ　土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地

有体物の例：産業廃棄物、地下にある既存建物の基礎部分やコンクリート片

ｄ　隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

ｅ　その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

具体例：

（ａ）災害の危険により、土地周辺の人や財産に被害を生じさせるおそれを防止するため、措置が必要な土地、

（ｂ）土地に生息する動物により、土地や土地周辺の人、農産物、樹木に被害を生じさせる土地

 

Ｑ７　費用はどのくらいかかりますか。

Ａ７　承認申請をした段階で、審査手数料として土地一筆当たり14,000円が必要となるほか、承認がなされた後に、10年分の土地管理費相当額を負担金として納める必要があります。

審査手数料は、承認申請書に収入印紙を貼付して納付します。複数の土地をまとめて承認申請する場合であっても、特に軽減はなく（例えば5筆の土地をまとめて申請する場合には、14,000円×5筆＝70,000円）、また、申請を途中で取り下げたり、却下をされたりした場合であっても返還されません。

負担金は、20万円が基本となっていますが、市街化区域等の宅地・農地や森林については、土地の面積に応じて別途算定されます。

例：面積が100㎡の市街化区域内の宅地　548,000円

面積が100㎡の農用地区域内の農地　329,000円

面積が100㎡の森林　              215,000円

こうした例外にあたるケースの算定式については、法務省のウェブサイト（ https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html ）上に記載をされていますし、負担金額の自動計算シートも公開されていますので、そちらを用いて計算をすることが可能です。

 

制度の概要は以上のとおりです。

Ａ６に記載したとおり、国庫帰属の承認を受けるためには様々な要件があり、手放したいと考える土地が却下要件、不承認要件のいずれかに該当してしまうということも少なくないと思います。また、Ａ７に記載したとおり、国庫に帰属させるためにはそれなりの費用もかかります。

しかしながら、負担となっている土地を手放すことができる制度が出来たこと自体は画期的なことですし、不承認要件該当性の判断については、今後の運用に委ねられている部分もあります。

本制度を利用して土地を手放したい、あるいは、本制度を利用できそうか知りたいという方は、ぜひ池田総合法律事務所にご相談ください。

（川瀬裕久）

民法や不動産登記法が改正され、令和5年4月1日から、いわゆる所有者不明土地にかかわる法律や制度が変わりました（ただし、一部は未施行）。これから何回かに分けて、改正された内容について説明します。第1回目の今回は、民法が改正された背景や、改正の概要について説明します。

今回民法等が改正された背景には、だれが所有者かわからない所有者不明土地の問題がありました。この所有者不明土地とは、不動産登記簿をみても所有者がわからない土地（例えば、明治に登記された後相続登記がされていないケースや、○○他10名などすべての共有者が記載されていないケースなど）や、所有者が判明してもその所在が不明であ

ったり連絡が付かない土地のこと（例えば、転居先が追えないケースや、相続人が膨大なケースなど）です。全国の土地のおよそ24％が所有者不明と言われています。

このような所有者不明土地があると、土地が何ら活用できないままになってしまうだけでなく、公共事業が進まなくなるなど、大きな弊害が生じます。そして、高齢化の進展による死亡者の増加等によって、今後このような所有者不明土地は増加し、深刻化するおそれがあります。今回、民法が改正されたのは、このような所有者不明土地問題の解決のためです。

所有者不明土地が増加する背景には、①相続登記の申請が義務ではなく、申請をしなくてもなんらのペナルティもなかったこと、②遺産分割をしないまま相続がくりかえされると土地の共有者が倍々ゲームのように増えてしまうことなどが指摘されていました。

そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、登記がされるような仕組みづくりが進められました。具体的には、一方で相続登記申請義務化（令和6年4月1日から）や住所変更登記申請義務化（いつからかを定める政令は未制定）が進められ、もう一方で相続登記や住所変更登記の手続を簡単にしたり容易にしたりするなどして、登記簿上に現状が反映されるようにしました（第2回で解説します）。また、相続に関する法律や制度も改正されて遺産分割を促進する仕組み作り（一定期間経過後の寄与分や特別受益の主張の制限など）も進められました。

また、あらたに相続土地国庫帰属法が制定され、相続人が土地を手放すための制度である相続土地国庫帰属制度が設けられました（令和5年4月27日から）（第3回）。これも所有者不明土地を予防するための制度です。

その他に、不動産に関連する従前の民法の相隣関係（第4回）や共有関係に関する制度（第5回）が見直されるとともに、所有者不明の土地や建物の利用を円滑にするための所有者不明土地管理制度の見直し（第6回）も進められます。

第2回以降、それぞれの制度について、詳しく説明していきます。

　（山下陽平）